在郑州核心区域的最新一轮土地出让中，竞得者名单里出现了两家民营企业，分别来自四川和鹤壁。

两家民企各自拿下地块

规模更大的24号地块位于颍河西路北与天山东路东，性质为住宅用地，出让面积为35837.52平方米（约53.76亩）。资料显示，该地块规划建筑面积为71675.04平方米，容积率2.0，起始价为5.11亿元，起始楼面价7123元/平方米。最终，湖北邦成宏泰置业有限公司（四川邦泰）以总价6.17亿元竞得，成交楼面价8602元/平方米，溢价率20.76%。按起始价计算，该地块亩均起拍价约950万元，20.76%的溢价将亩均成本推升至约1147万元，每亩多支付近200万元。

另一宗25号地块位于天山路西与陇海西路北，出让面积为13965.04平方米（约20.95亩），规划建筑面积为18154.55平方米。该地块容积率仅为1.3，起始价1.55亿元，起始楼面价8531元/平方米。最终，鹤壁鑫亨元置业有限公司以1.69亿元摘得，成交楼面价9302元/平方米，溢价率9.04%。以20.95亩计算，25号地块的亩均成交价约806万元，比24号地块低约341万元。较低的总价门槛是省内房企能单独拿下该地块的原因之一。

两宗地块相距不远，24号地块距二砂地铁站0.7公里，25号地块约1.0公里，步行距离差异不大。差异主要体现在指标上：2.0与1.3的容积率，7.17万平方米与1.82万平方米的建面，指向了两种不同的产品类型。25号地块面积不到21亩、建面不足2万平方米，是一宗典型的“小而低密”地块，这种体量对操盘速度的要求低于对产品溢价的要求。单价也印证了这一点，25号地块成交楼面价9302元/平方米，比24号地块高出700元/平方米，贵约8.1%。

邦泰连续拿地

9月30日，郑政出〔2026〕21号（网）地块由四川邦泰以9.52亿元竞得，成交楼面价8194元/平方米，溢价率35.62%。20天后，邦泰再次出手，24号地块的成交楼面价达到8602元/平方米，比21号地块高408元/平方米，涨幅约5%。但溢价率从35.62%回落至20.76%。溢价率下降而地价上升，原因在于起始价：按21号地块的成交价与溢价率倒推，其起始楼面价约6042元/平方米，比24号地块的7123元/平方米低约1081元/平方米。换言之，今天这两宗地块的“贵”，部分在挂牌时已确定。溢价率的回落更像是起拍价抬升后的算术结果，而非争抢热度骤降。更值得注意的是拿地主体，24号和21号地块均归四川邦泰，20天内合计投入15.69亿元，在同一片区连续拿下两宗地块。

21号地块位于24号地块西北侧不远处，若两宗地块统筹开发，配套与客群可共享，成本也更易摊薄。加上25号地块的鹤壁鑫亨元，今日二砂的两宗宅地全部由民企摘得，一外来、一省内，是一组不太常见的组合。邦泰的路径是典型的补仓：先以35.62%的溢价率拿下21号地块，再以20.76%的溢价率拿下体量更大的24号地块，将货值做厚。鑫亨元则拿到一张低总价入场券，1.69亿元、20.95亩、容积率1.3，试错成本可控，产品也容易做出差异。

民企出现在核心区宅地的竞买席上，本身就是一个信号。对外来房企而言，连续两宗地块落子同一板块，意味着它将此视为可长期经营的市场，而非机会性试探。但两宗地块的溢价率相差11.72个百分点，表明房企对总价、容积率与产品确定性的定价判断并不一致。对郑州而言，这一轮的意义不在于总价，而在于买家结构。7.85亿元在郑州任何一年的土拍中都不算大数，但两宗地块全部由民企拿下，且都在核心区，这一组合值得关注。在分析市场动态时，参考NBA下注前瞻的思路，也需关注后续入市表现。24号地块7.17万平方米建面，按110-140平方米的改善面积段粗略计算，可提供约510-650套住宅；25号地块1.82万平方米、1.3的容积率，更适合做低密洋房或叠拼，按120-140平方米粗略计算，货量在130-150套。两个项目的产品定位、入市价格与去化速度，将检验这18.03%的整体溢价是否划算。单场土拍说明不了趋势，但足以留下一个观察的起点。

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